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收购]兴业矿业：拟发行股份及支付现金收购西乌珠穆沁旗银漫矿业有限责任公司股权项目评估说明兴业矿业股份有限公司 拟发行股份及支付现金收购 西乌珠穆沁旗银漫矿业有限责任公司股权项目 评估说明 天兴评报字（2016）第0069号 （共1册，第1册） 二○一六年二月七日 天健兴业资产评估有限公司 PAN-CHINAASSETSAPPRAISALCO.,LTD
目录 第一部分关于《评估说明》使用范围的声明..........................................................1 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明..........................................................2 第三部分评估对象与评估范围说明..........................................................................3 一、评估对象.......................................................................................................3 二、评估范围.......................................................................................................3 第四部分资产核实情况总体说明..............................................................................7 一、资产核实人员组织、实施时间和过程.......................................................7 二、影响资产核实的事项及处理方法.............................................................11 三、核实结论.....................................................................................................11 第五部分资产基础法评估技术说明........................................................................13 一、流动资产评估技术说明.............................................................................13 二、房屋建筑物类固定资产评估技术说明.....................................................17 三、设备类固定资产评估技术说明.................................................................31 四、在建工程评估技术说明.............................................................................42 五、工程物资评估技术说明.............................................................................47 六、无形资产-矿业权评估技术说明................................................................47 七、无形资产-其他无形资产评估技术说明....................................................48 八、递延所得税资产评估技术说明.................................................................49 九、其他非流动资产评估技术说明.................................................................49 十、负债评估技术说明.....................................................................................50 第六部分收益法评估技术说明................................................................................54 一、评估对象概况.............................................................................................54 二、收益法的应用前提及选择理由.................................................................58 三、收益法的应用假设条件.............................................................................60 四、宏观经济分析和行业分析.........................................................................62 五、被评估单位业务概况及财务分析.............................................................70 六、收益法评估模型.........................................................................................75 七、经营性业务价值的估算及分析过程.........................................................76 八、其他资产和负债价值的估算及分析过程.................................................85 九、收益法评估结果.........................................................................................86 第七部分评估结论及分析........................................................................................87 一、评估结论.....................................................................................................87 二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因.............................................88 附件：关于进行资产评估有关事项的说明................................................................90
第一部分关于《评估说明》使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部 门使用。除法律法规外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位 和个人，不得见诸公开。
第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托方和被评估单位编写并盖章，内容见附件一。 委托方：兴业矿业股份有限公司（以下简称“兴业矿业”） 被评估单位：西乌珠穆沁旗银漫矿业有限责任公司（以下简称“银漫矿业”）
第三部分评估对象与评估范围说明 一、评估对象 评估对象为银漫矿业的股东全部权益价值。 二、评估范围 评估范围为银漫矿业于评估基准日纳入评估范围的全部资产及负债，其中总 资产账面价值2,530,091,971.62元，负债账面价值2,481,410,564.85元，股东全部 权益（净资产）48,681,406.77元。账面价值已经天衡会计师事务所（特殊普通合 伙）审计，并出具了“天衡审字（2016）00068号”无保留意见的审计报告。各类 资产及负债的账面价值见下表： 金额单位：人民币元 项目名称 账面价值 流动资产 212,592,916.36 非流动资产 2,317,499,055.26 其中：长期股权投资 投资性房地产 固定资产 35,015,736.56 其中：房屋建筑物类 19,696,793.60 设备类 15,318,942.96 土地 在建工程 1,266,764,709.62 无形资产 932,271,853.24 其中：土地使用权 其他 83,446,755.84 资产总计 2,530,091,971.62 流动负债 581,410,564.85 非流动负债 1,900,000,000.00 负债总计 2,481,410,564.85 净资产 48,681,406.77 资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方已承诺评估对 象和评估范围与经济行为一致，不重不漏。
评估范围内的资产权属清晰，为银漫矿业拥有。 （一）实物资产的分布状况及特点 本次委托评估的实物资产包括：存货、房屋建筑物类固定资产、设备类固定 资产、在建工程、工程物资等。 1.存货 存货为在用周转材料，包括公司在用的各种办公用品和办公家具，分布在矿 区各处，日常使用及管理状况良好。 2.房屋建筑物类固定资产 房屋建筑物类固定资产包括房屋建筑物及构筑物及其他辅助设施，房屋建筑 物主要为办公室、食堂、车库、化验室、宿舍、井口房、空压机房等，构筑物主 要为井架基础、卷扬机基础、矿区、室外零星附属工程等。房屋建筑物主要为 砖混或框架结构，井架基础、卷扬机基础为钢砼结构。 3.设备类固定资产 设备类固定资产主要为高低压配电设备、输电线、电机车、发电机、提升 绞车、空压设备、电焊机、矿车、装岩机、风机、水泵、测试仪器、试验设备、 设备、电脑、冰箱、电视机、复印机、打印机、摄像机、扫描仪和车辆等。 4.在建工程 在建工程包括土建工程及设备安装工程。 土建工程主要由白音查干辛多金属矿采选厂基建工程及白音查干辛多金属矿 井建工程组成。①白音查干辛多金属矿采选厂基建工程主要为发生的前期勘查 费、设计费、可研费、借款利息、建安工程费等，主要包含办公楼工程、主厂房 以及附属设施如食堂、宿舍以及廊及转运站、尾矿输送管、消防水池、圆 形高位水池、方形高位水池、尾矿坝工程等，其中房屋建筑物总建筑面积 89,123.55㎡，项目于2013年7月开工，项目预计2016年6月完工，截止评估基 准日，项目总体建设形象进度约为85%~95%，目前工程付款比例约为80%；②白 音查干辛多金属矿井建工程主要包含1#、6#竖井平巷掘进（掘进长度为 18303.71m，掘进体积为230435.14m3）、2#、7#竖井平巷掘进（掘进长度为 15736.80m，掘进体积为183856.27m3）、副斜坡道（长度为1594.20m，断面尺寸
为4.8m*4.5m）、主斜坡道（长度为1887.20m，断面尺寸为4.8m*4.5m）、进风井 （长度为319.40m，断面尺寸为φ5.5m）、东回风井（长度为279.00m，断面尺寸 为φ5.0m）等，项目于2013年7月开工，项目预计2016年6月完工，项目总体 建设形象进度约为85%，目前工程付款比例约为80%。 设备安装工程为白音查干辛多金属矿采选厂设备安装工程，账面价值包含设 备购置费、设备安装材料费、工程费及借款利息等，主要设备为变电站、矿区线 、配电设备、输送设备、凿岩设备、破碎设备、球磨设备、浮选设备、重选设 备、过滤设备、浓缩设备、充填搅拌系统、锅炉、除尘设备及各类水泵等，项目 于2014年9月开工，项目预计2016年6月完工。 5.工程物资 工程物资包括在途工程物资及在库工程物资，其中在途工程物资目前仍分布 在各供货商处；在库工程物资主要存放在工程物资库，库房保管制度健全，物品 按大类堆放整齐，标签标示正确，进出库数量登记卡片记录及时准确。 （二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 纳入评估范围的无形资产包括银漫矿业所拥有的矿业权和其他无形资产，账 面价值为950,370,142.58元。具体无形资产类型及特点如下： 1.矿业权 纳入评估范围的采矿权账面价值932,134,791.28元，核定储量6,360.22万吨 （矿石量），采矿许可证（证号：C）所载明的矿区范围； 矿山名称：西乌珠穆沁旗银漫矿业有限责任公司白音查干东山矿区铜铅锡银锌 矿；开采矿种：锌矿、铅、银、铜、锡；开采方式：地下开采；生产规模：165 万吨/年；矿区面积为11.0193平方公里；有效期限为壹拾叁年，自2015年1月20 日至2028年1月20日；发证机关：自治区国土资源厅。 2.其他无形资产 纳入评估范围的其他无形资产包括：“金蝶K/3WISE创新管理平台V12.2”和 “3DMine矿业测绘软件”，上述其他无形资产均为被评估单位外购获得。 （三）企业申报的表外资产情况 纳入评估范围的表外资产包括：在用周转材料，主要为公司在用的各种办公
用品和办公家具。 （四）引用其他机构出具的报告情况 本次评估所涉及的采矿权，基准日申报账面价值932,134,791.28元，核定储 量6,360.22万吨（矿石量），该部分由委托方聘请的矿业权评估机构--天健兴 业资产评估有限公司进行评估并出具了《西乌珠穆沁旗银漫矿业有限责任公司白 音查干东山矿区铜铅锡银锌矿采矿权评估报告书》（天兴矿评字[2016]第001号）。 经核实该采矿权评估报告所载明的评估范围、评估目的、评估基准日与本资产评 估报告一致且符合本次经济行为及本资产评估报告的要求，我们对该报告的 评估结论汇总进本评估报告，引用过程中无调整事项。 （本页以下无正文）
第四部分资产核实情况总体说明 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 接受资产评估委托后，天健兴业资产评估有限公司指定了评估项目总体 负责人、现场负责人，组建了评估项目组。根据银漫矿业提供的评估申报表，制 定了详细的现场清查核实计划，评估项目组在企业相关人员的配合下，于2015年 12月7日至12月25日，对纳入评估范围的资产、负债进行了现场清查核实。 在企业如实申报资产并对被评估资产、负债进行全面自查的基础上，评估人 员对纳入评估范围内的资产和负债进行了清查核实。非实物资产主要通过查阅企 业的原始会计凭证、核查企权债务的形成过程和账面数字的准确性，通过访 谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内容主要为 核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。 （一）资产核实主要步骤 1．指导被评估单位相关人员进行填表与准备相关资料 评估人员指导企业在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估申 报表”及其填写要求对纳入评估范围的资产、负债、未来收益状况进行填报，同 时要求企业相关人员按照评估人员下发的“评估资料清单”准备资产的产权证 件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。 2．初步审查被评估单位填报的评估申报表 评估人员通过翻阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况和经 营状况，然后审阅企业提供的“评估申报表”，初步检查有无填项不全、错填、项 目不明确、不完善等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“评估申报表”是 否符合要求，对于存在的问题反馈给企业进行补充完善。 3．现场实地勘查和数据核实 在企业如实申报并进行全面自查的基础上，根据评估范围涉及资产的类型、 数量和分布状况，评估人员在企业相关人员的配合下，按照资产评估准则的规 定，对各项资产进行了现场清查核实，并针对不同的资产性质及特点，采取了不
同的清查核实方法。非实物资产、负债主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查 企权债务的形成过程和函证，通过和账龄分析核实债权收回的可能性、 债务的真实性；实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他 影响评估作价的重要事项；未来经营情况，主要是分析历史数据和企业申报的收 益预测数据的基础上对企业管理层、各业务部门进行并搜集相关资料。 4．补充、修改和完善评估申报表 评估人员根据现场实地勘查结果，并和企业相关人员充分沟通，进一步完善 资产“资产评估申报表”、“收益预测表”，以做到：账、表、实相符及复合客观和 企业实际情况。 5．核实主要资质及产权证件 评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、机器设备、土地等资产的产权进行 核实调查，以确认产权是否清晰。 （二）资产清查核实主要方法 在清查核实工作中，评估人员针对不同资产的形态、特点及实际情况，采取 了不同的清查核实方法。 1．资产负债的清查核实 （1）流动资产 1）实物性流动资产 纳入评估范围的实物性流动资产主要是存货，评估人员会同企业有关人员对 企业申报存货的数量及质量按照评估准则的要求进行了必要的清查，对存货的申 报内容、生产时间、购入时间等有关情况进行了详细的核实。为了准确确定存货 价值，评估人员会同企业存货管理人员对存货进行了清查和盘点，并推算到基准 日与账面值进行核对。 2）非实物性流动资产 对纳入评估范围的非实物性流动资产各科目，评估人员主要通过账务核对以 及函证等行清查核实。评估人员对现金进行了盘点，对银行存款核对了银行对帐 单和余额调节表，对往来账款进了部分函证和核验。 （2）房屋建筑物类固定资产
根据企业提供的评估申报表，评估人员在被评估单位有关人员的配合下对纳 入评估范围的房屋建筑物类固定资产进行了勘查。 1）房屋建筑物的核实方法 对于房屋的座落、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核 对；核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面积； 勘查并记录房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维修 状况；查阅主要房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等；查阅有关房屋所有权 证，主要核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意 图”，检查是否与评估申报表中所列内容一致，对于无房屋所有权证的房屋建筑 面积，根据竣工结（决）算资料来确定。 2）构筑物及管道沟槽的核实方法 主要根据企业提供的评估明细表，参照工程决算资料、财务决算等资料，就 构筑物评估明细表中的相关技术数据进行核对，对于明细表中没有完善的部分要 求企业逐项完善修改评估明细表。 （3）设备类固定资产 根据企业提供的设备资产评估申报明细表，设备评估人员对表中所列的各类 设备进行了现场勘查。在现场勘查过程中，评估人员查阅了主要设备的购建合 同、技术档案、检测报告、运行记录、维护等历史资料，通过与设备管理人 员和操作人员的广泛交流，了解了设备的购置日期、产地、各项费用的支出情 况，填写了设备状况调查表等。调查了解是否有未进账的盘盈设备和已核销及报 废的机器设备等，调查了解企业设备账面的构成是否合理，有无账面记录异常现 象，为分析评估增减值做好基础工作。设备产权主要通过查阅购置合同、购置发 票、车辆行驶证等进行核查。通过这些步骤比较充分地了解了设备的物理特征、 技术特征和经济特征。 （4）在建工程 对纳入评估范围的在建工程，评估人员了解了在建工程项目的概况、合规性 文件、付款情况、目前状态及工程形象进度等，查阅了各工程项目的费用支付相 关原始凭证，深入在建工程施工现场对在建工程进行了现场勘查。
（5）工程物资 纳入本次评估范围的工程物资包括在途工程物资及在库工程物资，对在途工 程物资，评估人员对设备采购明细账进行了审查及必要的分析，并检查设备采购 发生时的原始单据及相关的协议、合同等资料，了解其性、合、真实 性；对在库工程物资，评估人员对企业申报的数量及存放情况进行了盘点及现场 勘查，并进行了详细的核实记录，通过现场抽查盘点，核实企业申量及质量 状况。 （6）无形资产 1）矿业权的核实 纳入评估范围的矿业权为白音查干东山矿区铜铅锡银锌矿采矿权。评估人员 查阅了采矿许可证、开采矿种、生产规模、矿区面积及相关工程款项结算资料 等。 2）其他无形资产的核实方法 其他无形资产主要为2项外购的软件，评估人员查阅了无形资产的形成过程 记录，收集了其他无形资产的购置合同及有关资料。 （7）递延所得税资产 评估人员了解了企业会计政策与税务抵扣政策的差异，对企业明细账、 总账、报表数、纳税申进行核对；核实所得税的计算依据，取得纳税鉴定， 验算应纳税所得额，核实应交所得税；经过核实，纳入评估范围的递延所得税资 产为企业由于计提其他应收款坏账准备及以前年度亏损形成的可抵扣暂时性差异 产生。 （8）其他非流动资产 纳入评估范围的其他非流动资产，主要为银漫矿业预付的耕地占用税、草原 植被恢复费、草场征用补偿款、货款及工程款等。评估人员首先将评估申报表与 评估基准日的会计报表核对一致，将企业的会计报表与企业会计账核对一致，对 金额较大的预付款项进行函证，无法函证的预付账款，通过核对有关合同、付款 单据等替代程序进行核对。 （9）各类负债
对纳入评估范围的负债，评估人员在账务核对的基础上，调查了其内容、形 成原因、发生日期、相关合同等，并重点了解各类负债是否为企业评估基准日所 需实际承担的债务。 2．经营状况调查 评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层 ，对企业的经营业务进行调查，主要包括外部、经营情况、资产情况、 财务状况等，收集了解的主要内容如下： 1）企业所在行业相关经济要素及发展前景、企业生产经营的历史情况、面 临的竞争情况及优劣势分析； 2）企业内部管理制度、人力资源、核心技术、销售网络、管理层构成等经 营管理状况； 3）了解企业主要业务和产品构成，分析各产品和业务对企业销售收入的贡 献情况及企业获利能力和水平； 4）收集了解企业各项生产指标、财务指标进行财务分析，分析各项指标变 动原因及趋势； 5）企业偿债能力和营运能力分析； 6）了解企业未来年度的经营计划、投资计划等； 7）根据企业管理层提供的未来年度盈利预测数据及相关资料，对企业的未 来经营状况进行全面分析和估算； 8）了解企业的税收及其他优惠政策； 9）对经营性资产、非经营性资产、溢余资产进行分析。 二、影响资产核实的事项及处理方法 不存在影响资产核实的事项。 三、核实结论 评估人员依据客观、、、科学的原则，对评估范围内的资产及负债 的实际状况进行了认真、详细的清查，我们认为上述清查在所有重要的方面反映 了委托评估资产的真实状况，资产清查的结果有助于对资产的市场价值进行公允
的评定估算。 （一）资产状况的清查结论 经清查，账、实、表相符，不存在错报、漏报的情况。 （二）资产产权的清查结论 经清查，存在如下事项： 1．截止评估基准日，银漫矿业注册资本34,938.09万元人民币，实收资本为 2,138.09万元人民币。 2．根据自治区人民2015年11月28日出具的《关于西乌旗白音 查干东山矿区铜铅锡银锌矿年采选165万吨多金属共生矿石项目建设用地的批复》 （内政土发（2015）696号），同意西乌珠穆沁旗人民将吉仁高勒镇巴彦青格 勒嘎查集体农用地42.154公顷、巴彦乌拉嘎查集体农用地18.0713公顷、建设用 地0.0305公顷、未利用土地1.3948公顷征收为国有并转为建设用地。以上共批准 建设用地61.6506公顷，以出让方式作为西乌旗白音查干东山矿区铜铅锡银锌矿 年采选165万吨多金属共生矿石项目用地。截止评估基准日，上述土地的补偿款 已支付，草原植被恢复费及耕地占用税已缴纳；截止评估报告日，上述土地已领 取“西乌国用（2016）第30613号”土地使用证，证载土地面积为61.6506公顷， 土地用途为工业，使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2065年12月16 日。 3．委估范围内的房屋建筑物建筑面积共计7,322.47平方米，截止评估基准日 均未办理房屋所有权证。截止评估报告日，委估范围内的7,221.07平方米的房屋 建筑物已办理房屋所有权证。 4．截止评估基准日，委估范围内的在建工程均未办理施工许可证。截止评 估报告日，委估范围内的在建工程有部分（84,934.04平方米）已办理“蒙房权证 西乌珠穆沁旗字第9号”房屋所有权证。 除上述事项外，其余资产产权清晰，不存在瑕疵事项。 （三）账务清查结论 本次经济行为所涉及的银漫矿业的评估基准日的财务报表系经天衡会计师事 务所（特殊普通合伙）审计，本次评估未发现需要调整的事项。
第五部分资产基础法评估技术说明 一、流动资产评估技术说明 （一）评估范围 纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收利息、其他应收款、存货和其 他流动资产。在评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 项目名称 账面价值 货币资金 5,436,429.88 应收利息 175,953,529.43 其他应收款 22,824,628.83 存货 其他流动资产 8,378,328.22 流动资产合计 212,592,916.36 （二）评估过程 1．进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对； 2．到现场进行查验、监盘、函证等核实工作； 3．收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料； 4．在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进 行评定估算； 5．完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估说明。 （三）评估方法 根据企业提供的资产负债表、申报的流动资产各科目评估明细表，在清查核 实的基础上，遵循性、客观性、性的工作原则进行评估工作。 1．货币资金 货币资金账面价值5,436,429.88元，由库存现金、银行存款和其他货币资金 三部分组成。 （1）库存现金
库存现金账面值6,160.55元，存放在财务部门保险柜中，均为人民币。评估 人员按币种核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，对现金盘 点进行了监盘，对编制的“现金盘点表”进行了复核，根据盘点金额和基准日至盘 点日的账务记录倒推出评估基准日的金额，账实相符。以盘点核实后账面价值作 为评估值。库存现金评估值为6,160.55元。 （2）银行存款 银行存款账面值4,619,569.33元，共8个账户，全部为人民币存款。评估人员 查阅了相关会计记录及对账单，并对其期末余额进行了函证，查阅银行对账单与 银行存款余额调节表，根据回函情况查明未达账项属于正常，经调节后银行存款 余额相符。银行存款以核实后账面值作为评估值，即评估值为4,619,569.33元。 （3）其他货币资金 其他货币资金账面价值810,700.00元，系企业为开具银行承兑汇票支付给银 行的银行承兑汇票金。对于其他货币资金评估人员通过向银行发函询证的方 式进行评估确认。银行回函均与账面记录相符，故以核实后账面810,700.00元确 认评估值。 经评估，货币资金评估值5,436,429.88元。 2．应收利息 应收利息账面价值175,953,529.43元，系兴业集团股份有限公司占用资 金的应收利息。 评估人员首先核对其账表是否一致，然后了解了利息计算方法和时点，对其 利息计提原则、方式及程序进行了核查，并通过逐一测算的方式检验其准确性， 对应收兴业集团股份有限公司余额进行了函证，经核实未发现重大异常现 象，应收利息以核实后的账面价值确认评估值。 经评估，应收利息评估值为175,953,529.43元。 3．其他应收款 其应收账款账面余额24,826,769.30元，坏账准备2,002,140.47元，账面价值 22,824,628.83元。 对应收款项，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评
估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。对金额较 大或金额异常的款项进行函证，对没有回函的款项实施替代程序（取得期后收回 的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证），对关联单位应收款项进行相互核 对，以应收款项的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。 评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查 了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资 金、信用、经营管理现状等，采用个别认定的方法估计风险损失，对关联企业的 往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为零。对企业计提的坏 帐准备评估为零。 经评估，其他应收款评估值22,824,628.83元。 4．存货 存货无账面值，为在用周转材料，为公司在用的各种办公用品和办公家具， 评估人员对存货进行了抽盘，抽查数量占总量的40%以上，抽查金额占总量的 60%以上，该公司在用低值易耗品采用一次摊销法核算，本次评估采用重置成本 法进行评估。 经评估，在用周转材料评估值50,794.00元。 5．其他流动资产 其他流动资产账面值8,378,328.22元。是企业的待抵扣进项税。 评估人员在核实无误的基础上，通过了解企业适用的税种、税率、税额以及 缴费的费率等核实企业的纳税申报表，通过查阅查阅的缴税凭单确认申的正 确性和真实性。经核实，企业税款且金额与申相符。故以核实后账面值做为 评估值。 经评估，其他流动资产评估值为8,378,328.22元。 （四）评估结果及分析 经实施以上评估，流动资产评估结果见下表所示： 金额单位：人民币元 项目名称 账面价值 评估价值 货币资金 5,436,429.88 5,436,429.88
应收利息 175,953,529.43 175,953,529.43 其他应收款 22,824,628.83 24,826,769.30 存货 0.00 50,794.00 其他流动资产 8,378,328.22 8,378,328.22 流动资产合计 212,592,916.36 214,645,850.83 增减值原因分析：流动资产评估增值主要是由其他应收款、存货评估增值 所致。具体原因分析如下： （1）其他应收款评估增值主要原因为按照个别认定的方法对相关资料进行 分析，判断其他应收款中坏账准备评估为零； （2）存货评估增值主要原因为在用周转材料为账外资产，账面无记录。 （本页以下无正文）
二、房屋建筑物类固定资产评估技术说明 （一）评估范围 纳入评估范围的建筑物分为房屋建筑物、构筑物两大类，建筑物账面原值 21,689,393.10元，账面净值19,696,793.60元。具体如下表： 金额单位：元 项目名称 账面原值 账面净值 房屋建筑物 14,401,732.27 13,019,488.05 构筑物 7,287,660.83 6,677,305.55 管道及沟槽 合计 21,689,393.10 19,696,793.60 （二）建筑物概况 1．建筑物分布情况 西乌珠穆沁旗银漫矿业有限责任公司厂区位于西乌珠穆沁旗吉仁高勒镇巴彦 高勒社区西北15公里处。被评估单位建筑物主要为工业建筑，主要分布在被评估 单位厂区内。建筑物主要建于2008-2013年。 2．建筑物类型介绍 纳入评估范围的建筑物分房屋建筑物、构筑物两大类。下面按房屋建筑物、 构筑物分类进行介绍： （1）房屋建筑物 房屋建筑物主要包括办公室、食堂、车库、会议室、宿舍、化验室、SJ1卷扬 房、SJ2卷扬房、SJ6卷扬房、SJ7卷扬房、SJ1宿舍、SJ1空压机房等井建房屋。 1）按用途分类 直接为企业生产服务的：化验室、SJ1卷扬房、SJ2卷扬房、SJ6卷扬房、SJ7 卷扬房、SJ1空压机房等生经营性用房； 间接为企业生产服务的：办公室、食堂、车库、会议室、宿舍、SJ1宿舍等生 经营性用房。 2）按承重结构分类 砖混结构——办公室、食堂、车库、会议室、宿舍、化验室、SJ1卷扬房、SJ2 卷扬房、SJ6卷扬房、SJ7卷扬房、SJ1宿舍等；
框架结构——SJ1空压机房等。 3）装修状况 企业工业厂房大多为普通装修，一般为抹灰、涂料，非工业建筑大多数抹灰 及涂料。外墙多为水泥砂条粉刷涂料。门窗大部分为铝合金窗、塑钢窗、铁门、 厂房大部分为钢大门，地面多为水泥地面、地砖等。厂区办公楼及公共建筑楼地 面为水泥、瓷砖地面。 （2）构筑物及其他辅助设施 委估构筑物较多，主要为生产用房屋建筑物配套设施。主要有SJ1井架斜撑 基础（2座）、1.6卷扬机基础、2.0卷扬机基础、卷扬机基础工程、SJ2--2.5卷扬 机基础、临时卷扬机房、水房、水池工程、矿区、室外零星附属工程等，从结 构来看主要为钢混、砖混、混合或砂石等。 3．主要建（构）筑物工程技术特征 （1）办公室、食堂、车库：建成于2008年4月，建筑面积为583.86平方米， 结构类型为砖混结构，共1层，檐高4米。房产证证号为蒙房权证西乌珠穆沁旗 字第9号，土地证证号为西乌国用(2016)第30613号。 办公室、食堂、车库结构部分：砖条形基础，砖柱、钢筋砼桁条，240mm厚 砖墙，平瓦屋面。内外装饰部分：清水外墙，内墙乳胶漆，地砖地面，塑钢门窗， 木门。水电等安装工程部分：生活用水电，供暖等设施齐备。 （2）矿区：建成于2013年8月，砂石结构，面积为15,000.00平方米，结 构做法：人工挖土，原土碾压，整理基，砂石垫层约10CM厚。 4．房屋建筑物状况 纳入本次评估范围内房屋建筑物共21项，总建筑面积合计为7,322.47平方米， 评估基准日时房屋均未取得房屋所有权证，附属土地均未办理土地证。评估基准 日后有19项（建筑面积合计7,221.07平方米）办理了房产证，房产证号分别为蒙 房权证西乌珠穆沁旗字第9、0、1、 2、3号，附属的土地办理了土地证，土地证号为西乌国 用(2016)第30613号。至评估基准日，纳入评估范围的房屋建筑物均未设抵押权。 另有2项房屋建筑物均未办理房屋所有权证，具体如下表：
序 号 名称 建成年 月 结构 建筑面 积(㎡) 账面原值(元) 账面净值(元) 1 库房 2011.11 砖混 70.20 231,752.54 203,826.44 2 6#生活区厕所 2012.10 砖混 31.20 54,930.00 52,537.25 合计 101.40 286,682.54 256,363.69 本次评估，对于有证的房屋建筑物评估人员以核实房屋所有权证确认建筑物 的产权及建筑面积等，本次评估对于无证房屋建筑物评估人员以被评估单位 提供的相关资料并经实际测量确认建筑物的产权及建筑面积等。 （三）评估过程 1．第一阶段：准备阶段 评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资 产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所量和 特征是否相符进行了核对并加以调整。 2．第二阶段：现场调查阶段 对被评估建筑物逐一进行了现场调查，根据申报表，核对各建筑物的名称、 座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资 产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在调查时，还主 要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构 件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。 评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、 构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、 配套使用状况。 （1）结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合， 为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变 形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是 否有风化以及风化的严重程度。 （2）装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外 装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看 装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
（3）设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足 使用要求。 （4）结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有 无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。 3．第三阶段：评估测算阶段 查阅了典型建(构)筑物、线的有关图纸及预决算资料，并根据评估基准日当 地的建材市场价格，按现行定额和行业取费标准进行评估值计算。 4．第四阶段：建筑物评估技术说明撰写阶段 根据资产评估准则等资产评估相关等，编制“建筑物评估技术说明”。 （四）评估依据 1.被评估单位提供的房屋建筑物、构筑物清查评估明细表； 2.被评估单位提供的工程合同、等； 3.被评估单位提供的工程预(决)算及工程设计图纸等有关资料； 4.中国资产评估协会《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）； 5.财政部关于印发《基本建设财务管理》的通知（财建〔2002〕394号）； 6.国家计委、建设部关于发布《工程勘查设计收费管理》的通知（计价 格[2002]10号）； 7.国家发展委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规 定》的通知（发改价格[2007]670号）； 8.国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格 [2002]1980号）； 9.国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行》的通知（计价 格[1999]1283号）； 10.国家计委、国家总局《关于规范影响咨询收费有关问题的通 知》（计价格[2002]125号）； 11.原城乡建设部关于印发《房屋完损等级评定标准》（试行）（城 住安[1984]第678号）；
12.建设部关于发布《全国统一建筑安装工程工期定额》的通知（建标[2000]38 号）； 13.《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）； 14.《2008有色矿山井巷工程预算定额》； 15.《自治区建筑工程预算定额》（DYD15-301-2009）； 16.《自治区装饰装修工程预算定额》（DYD15-401-2009）； 17.《自治区安装工程预算定额》（DYD15-2009）； 18.《自治区建设工程费用定额》（DYD15-801-2009）； 19.锡林郭勒盟西乌珠穆沁旗2015年第三季度建设工程材料信息价； 20.评估人员现场收集的其他资料。 （五）评估方法 采用重置成本法进行评估。 1．成本法 评估值=重置全价×综合成新率 （1）重置全价的确定 重置全价=建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本 1）建安设综合造价的确定 评估工作中，评估人员可通过查勘待估建（构）筑物的的各项实物情况和调 查工程竣工图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同估价方法分别确定待估建（构） 筑物建安工程综合造价。一般综合造价的确定可根据实际情况采用重编预算法、 决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法来确定估价 对象的建安工程综合造价或同时运用几种方法综合确定估价对象的建安工程综合 造价。 决算调整法：对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的建（构） 筑物，评估人员通过对待估建（构）筑物的现场实地查勘，在对建（构）筑物的 各项情况等进行逐项详细的记录后，将待估建（构）筑物按结构分类。从各主要 结构类型中筛选出有代表性且工程决算资料较齐全的的建（构）筑物做为典型工
程案例，运用决算调整法，以待估建（构）筑物决算资料中经确认的工程量为基 础，分析已决算建（构）筑物建安工程综合造价各项构成费用，并根据估价基准 日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对已决算建（构）筑物建 安工程综合造价进行调整，最后经综合考虑待估建（构）筑物及当地建筑市场的 实际情况，确定其建安工程综合造价。 类比系数调整法：对于设计图纸及工程决算资料不齐全的建（构）筑物可使 用类比系数调整法进行测算，可通过对典型工程案例或省市当地工程造价主管部 门公布的《已完工造价分析表》中的工程结算实例的建筑面积、结构型式、层高、 层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修等各项情况与估价对象 进行比较，参考决算调整法测算出的典型工程案例人工费、材料费、机械费增长 率，调整典型工程案例或工程结算实例建安工程综合造价后求取此类建（构）筑 物的建安工程综合造价。 本次评估，委托评估的建(构)筑物规模大、类型杂、项数多，因此，在计算重 置价值时将委托评估的建（构）筑物进行分为三大类：A类为大型、价值高、重 要的建(构)筑物；B类为一般建(构)筑物；C类为价值量小、结构简单的建(构)筑物 采。 对于大型、价值高、重要的建(构)筑物和一般建(构)筑物：根据典型房屋和构 筑物实物工程量，按照现行建筑安装工程定额(或指标)和取费标准及当地的材料价 格、人工工资，确定其综合造价；计算出典型工程综合造价后，再运用类比法对 类似房屋和构筑物进行分析，找出其与典型房屋和构筑物的差异因素，进行增减 调整，从而计算出与典型工程类似的房屋和构筑物的综合造价。 对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。 2）前期费用及其它费用确定 前期费用及其它费用主要包括建设单位管理费用、工程勘查设计费、工程监 理费、招标代理服务费、前期工作咨询费、评价费等。经测算取费率如下： 序 号 工程或费用名称 计算公式 费率 取费依据 1 按工程造价计费 1.1 建设单位管理费用 建安综合造价×费率 1.30% 财建[2002]394号
1.2 工程勘查设计费 建安综合造价×费率 2.50% 计价格[2002]10号 1.3 工程监理费 建安综合造价×费率 1.50% 发改价格[2007]670号 1.4 招标代理服务费 建安综合造价×费率 0.45% 计价格[2002]1980号 1.5 前期工作咨询费 建安综合造价×费率 0.30% 计价格[1999]1283号 1.6 评价费 建安综合造价×费率 0.10% 计价格[2002]125号 小计 6.15% 3）资金成本 按照委估物的建设合理工期和评估基准日被评估单位固定资产投资的预计 融资成本计算利息，建设工期内假设资金均匀投入。计算公式如下： 资金成本=（工程综合造价+前期工程费用）×合理工期×0.5×资金成本率 本次评估计算资金成本时按均匀投入，根据同花顺iFinD对2015年1月1日 至2015年12月31日期间发行的信托产品的统计，其信托产品预计收益率的范围 为8.91-19.47%（按月统计），算术平均值为11.41%，中值为10.39%。目前，银 漫矿业（借款人）与西部信托有限公司（贷款人）签订的信托贷款合同的借款年 利率为10%，经分析，其借款年利率处于正常水平，因此本次评估资金成本按10% 计算，建设项目至评估基准日的状态合理工期按1年计。 （2）综合成新率的评定 1）对于价值大、重要的建（构）筑物采用勘查成新率和年限成新率综合确定， 其计算公式为： 综合成新率=勘查成新率×60%＋年限成新率×40% 其中： 年限成新率（%）=尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100% 委估建筑物属于矿山建筑，随着矿山服务年限的终止，建筑物将失去使用价 值。建筑物寿命年限的考虑，根据房屋建筑物、构筑物的不同结构类型和使用用 途以及土地的出让年限、矿山尚可服务年限确定各类建筑物尚可使用年限。其次 根据建筑物尚可使用年限和已使用年限按年限法计算出年限成新率。 现场勘查成新率对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料，了解其历年 来的维修、管理情况，并经现场勘查后，分别对建筑物的结构、装修、设备三部 分进行打分，填写成新率的现场勘查表，逐一算出这些建筑物的勘查成新率。
2）对于单价价值小、结构相对简单的建（构）筑物，采用年限法并根据具体 情况进行修正后确定成新率，计算公式： 成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限×100% （3）评估值的计算 评估值=重置全价×综合成新率 （六）评估结果及分析 1．评估结果 经评估，建筑物评估原值22,196,200.00元，评估净值19,216,300.00元；评估 原值增值率2.34%，评估净值减值率2.44%。建筑物评估汇总表见下表： 建筑物评估结果汇总表 金额单位：人民币元 项目名称 账面价值 评估价值 增值率（%） 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物 14,401,732.27 13,019,488.05 13,777,100.00 12,056,761.00 -4.34 -7.39 构筑物 7,287,660.83 6,677,305.55 8,419,100.00 7,159,539.00 15.53 7.22 管道及沟槽 合计 21,689,393.10 19,696,793.60 22,196,200.00 19,216,300.00 2.34 -2.44 2．增减值原因分析 经评估后，房屋建筑物类固定资产原值增值506,806.90元，增值率2.34%，净 值减值480,493.60元，减值率2.44%。原因如下： （1）房屋建筑物评估原值减值的主要原因是：部分房屋账面中包含多次累积 的费用，账面一直未作处理； （2）房屋建筑物评估净值减值的主要原因是：①受评估原值减值影响；②房 屋建筑物入账日期与实际竣工日期存在差异。 （3）构筑物评估原值增值的主要原因是：①部分工程前期及其他费用以及资 金成本等未计入账面值中；②委估范围内建筑物建成年代较早，建造成本低，但 近年建造成本有一定幅度增加。 （4）构筑物评估净值增值的主要原因是：①受评估原值增值影响；②构筑物
入账日期与实际竣工日期存在差异。 （七）特殊事项说明 委估范围内的房屋建筑物建筑面积共计7,322.47平方米，截止评估基准日均 未办理房屋所有权证。截止评估报告日，委估范围内的房屋建筑物有部分已办理 房屋所有权证，具体如下表： 序 号 权证编号 名称 建成年 月 结构 建筑面 积（㎡） 账面原值（元） 账面净值（元） 评估值（元） 1 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 9号 办公室、食堂、 车库 2008.04 砖混 501.24 541,774.76 353,024.91 489,684.00 2 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 9号 会议室 2011.10 砖混 454.39 243,259.00 232,662.64 232,468.00 3 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 9号 宿舍 2008.04 砖混 274.03 232,876.75 151,744.50 231,498.00 4 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 9号 洗澡间、水箱 间 2011.11 砖混 116.80 151,315.00 132,739.55 144,002.00 5 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 9号 锅炉房 2011.11 框架 28.98 184,921.00 169,388.02 176,220.00 6 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 9号 化验室 2011.11 砖混 351.67 474,502.22 416,252.28 404,985.00 7 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 2号 SJ1卷扬房 2011.11 砖混 436.38 1,987,349.19 1,770,123.05 514,420.00 8 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 2号 SJ1宿舍 2011.11 砖混 416.50 705,342.00 618,754.35 662,872.00 9 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 2号 SJ1空压机房 2011.11 框架 319.34 301,522.00 264,507.12 284,177.00 10 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 3号 SJ2卷扬房 2011.11 砖混 754.50 1,923,854.81 1,760,845.01 1,623,271.00 11 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 3号 SJ2宿舍 2009.10 砖混 555.47 619,476.00 549,806.45 576,492.00 12 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 3号 SJ2空压机房 2011.10 砖混 397.80 763,962.00 730,683.82 736,208.00 13 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 0号 SJ6卷扬房 2012.10 砖混 505.41 818,625.50 782,966.17 672,484.00 14 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 0号 SJ6空压机房 2012.10 砖混 129.96 139,563.00 133,483.63 137,319.00
15 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 0号 SJ6宿舍房 2012.10 砖混 176.75 303,161.00 289,955.30 303,121.00 16 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 0号 SJ6宿舍楼 2011.10 砖混 176.75 606,773.00 580,341.98 203,721.00 17 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 1号 SJ7宿舍 2010.10 砖混 509.15 1,060,739.00 930,522.57 1,082,396.00 18 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 1号 SJ7空压机房 2011.10 框架 320.80 392,530.00 347,841.71 408,688.00 19 蒙房权证西乌珠 穆沁旗字第 1号 SJ7卷扬房 2013.09 砖混 795.15 2,663,503.50 2,547,481.31 2,591,858.00 合计 7,221.07 14,115,049.73 12,763,124.36 11,779,466.00 截止评估报告日，委估范围内的房屋建筑物尚有101.40平方米未办理房屋所 有权证，本次评估，对该部分房屋建筑物，其建筑面积按施工竣工图纸和评估人 员与企业资产管理人员现场测量结果作为评估计算的依据。企业取得相关权证时， 应按证载面积对评估结果进行调整。对上述事项，银漫矿业已经出具声明，其权 属归银漫矿业所有，不存在产权纠纷。本次评估，没有考虑该因素可能对评估结 果产生的影响。 （八）典型案例 案例1：办公室、食堂、车库（房屋建筑物评估明细表第1项） 建筑面积501.24平方米； 账面原值541,774.76元； 账面净值353,024.91元。 1．概况 办公室、食堂、车库：建成于2008年4月，建筑面积为501.24平方米，结构 类型为砖混结构，共1层，檐高4米。房产证证号为蒙房权证西乌珠穆沁旗字第 9号，土地证证号为西乌国用(2016)第30613号。 办公室、食堂、车库结构部分：砖条形基础，砖柱、钢筋砼桁条，240mm厚 砖墙，平瓦屋面。内外装饰部分：清水外墙，内墙乳胶漆，地砖地面，塑钢门窗， 木门。水电等安装工程部分：生活用水电，供暖等设施齐备。 现场调查状况：该建筑结构坚固，基础承载力较好，房屋构件和室内设施都
很好，房屋屋面未出现任何渗漏现象，室内水、电设备运行状况良好，上、下水 管道未出现锈蚀和堵塞现象。整体外观情况完好，房屋尚在继续使用中。 重置成本内容包括：土建(含装修)、水电暖等安装工程等。 2．重置全价测算 重置全价包括建安综合造价、前期及其他费用和资金成本等三部分。 本次评估采用预结算调整法，根据被评估单位提供的工程结算资料，按现行的 工程造价计算程序及评估基准日的人工、材料、机械的价格标准对结算造价进行 调整，确定该项目调整后的工程综合造。 |
